（一）首部

    1、判决书字号

    一审判决书字号：河南省固始县人民法院行政判决（2008）固行初字第06号；

    二审判决书字号：河南省信阳市中级人民法院行政判决书（2009）信行终字第39号

    2、案由：房屋登记管理行政登记。

    3、诉讼当事人

    原告固始县供销合作社联合社方集供销社（以下简称方集供销社）。住所地固始县方集镇街道。

    法定代表人程青松，男，该社主任。

    委托代理人李升初，该所工作人员。

    委托代理人任华，河南蓼阳律师事务所律师。

    被告固始县房地产管理所。住所地固始县城关镇黄河路。

    法定代表人胡明光，男，该所所长。

    委托代理人汪国才，该所工作人员。

    委托代理人王峰，该所法律顾问。

    第三人方海松，男，1961年9月28日出生，汉族，个体工商户，住固始县方集镇街道。

    第三人固始县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）。

    第三人何为，男，1955年2月18日出生，汉族，固始县宏达房地产有限公司职员。

    第三人何俊，男，基本情况不祥。

    4、审级：二审

    5、审判机关和审判组织

    一审法院：河南省固始县人民法院

    合议庭组成人员：审判长：曹阳阳；审判员：陈伟贤、吴永生

    二审法院：河南省信阳市中级人民法院

    合议庭组成人员：审判长：买戈良；审判员：史训科、阮晓强

    6、审结时间

    一审审结时间：2009年2月15日；

    二审审结时间：2009年7月27日；

   （二）一审情况

    1、一审诉辩主张

    原告固始县方集供销社诉称，被告未认真调查亦未发布相关公告违法为第三人方海松颁发房屋所有权证，侵害了原告的财产权，要求撤销被告为第三人方海松颁发的房屋所有权证。

    被告固始县房地产管理所辩称，第三人方海松申请房屋权属转移登记，提交了第三人何俊的房权证，第三人方海松与第三人何俊的房屋买卖协议等文件，符合法律规定，办证行为合法。故要求维持其登记行为。

    第三人方海松述称，诉争房屋系何俊个人所有，从其手中购买诉争房产与宏达公司及何为无任何法律关系，故要求维持被告为其颁发的房屋所有权证。提交的证据是2006年10月15日、16日第三人何为出具的收取第三人方海松的四十万元购房款收据。

    第三人宏达公司、第三人何为、第三人何俊经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提供任何书面证据。

    2、一审事实和证据

    固始县广宇建筑装饰工程公司（以下简称广宇公司），于1992年成立，为集体性质企业，法定代表人何俊，实际出资人也为何俊。该公司经营期间为原告在固始县方集镇街道利用原告拆除旧房的宅基建筑一幢九间二层综合商品楼房，房屋建成后，由于原告无力支付该公司垫资费用和建筑工程款，经本院审理判决并生效后，折价执行该建筑楼房归该公司所有。该公司办理了《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2004年9月，广宇建筑工程公司进行改制，公司将其企业名称，名誉成果，建筑、装饰资质，项目经理资质等无形资产转让给郑飞等四人，广宇公司其他资产归法定代表人何俊个人所有。2003年4月何俊与何为等人注册成立“固始县宏达房地产开发有限公司”，何俊将广宇公司位于方集街道的九间二层房屋交由宏达公司管理并授权出让。

    2006年10月15日，宏达公司与原告签订了房屋回赎协议，约定将上述九间二层房屋以40万元价格卖给原告。原告分别于2006年10月15日、10月17日分两笔交清房款。 但 第三人宏达公司未按合同约定将房屋交给原告。与此同时，2006年10月15日，10月16日，第三人宏达公司经理即本案另一第三人何为又以暂收款的形式收取第三人方海松经他人转交的购买上述争议房产的款项肆拾万元。2007年4月，方海松占有房屋，原告遂以本案第三人宏达公司为被告，方海松、何为为第三人向本院提起了民事诉讼，要求被告宏达公司履行房屋交付义务，承担违约责任并排除妨碍。原告在起诉的同时申请财产保全，要求对争议房产进行查封。本院受理后，以（2007）固民初字第715号民事裁定书，对争议房产进行了查封，同时将该裁定书送达各方当事人。同年，本院作出了（2007）固民初字第715号判决书，判决被告即本案第三人宏达公司将原告赎回的房屋交于原告；第三人方海松占有的争议房产返还原告。该判决书分别于2008年1月31日送达给被告及第三人何为，2008年1月31日邮寄送达给第三人方海松。第三人方海松不服该判决，向信阳市中级人民法院提起上诉。2008年7月20日，第三人何俊与第三人方海松签订房屋买卖协议，将上述争议房产卖给方海松，总价格肆拾万元，方海松已早在2006年10月15日，10月16日将购买此处争议房产的款项付给第三人宏达公司的经理何为。2008年8月11日，被告房管所根据第三人何俊的申请为何俊颁发了固房字第2008004850号《房屋所有权证》，争议房屋权属由广宇公司变更为何俊所有，随后被告根据第三人何俊、第三人方海松签订的协议，于2008年8月12日为方海松办理了固房字第2008004771号《房屋所有权证》。同年，信阳市中级人民法院作出（2008）信中法民终字第440号民事判决书，判决维持本院一审判决。该判决书于2008年8月20日送达给本案第三人宏达公司、何为，2008年8月21日送达给本案第三人方海松。后原告申请执行，在案件执行过程中，第三人方海松向本院提出执行异议，并出具被告固始县房管所为其颁发的固房字第2008004771号《房屋所有权证》。原告遂起诉，要求撤销固房字第2008004771号房屋所有权证。

    上述事实有下列证据证明：

    1、广宇建筑装饰工程公司持有的固房字第72823号《房屋所有权证》及本院（1997）固民初字第1485号民事判决书。 证明方集镇街道方草路一幢九间二层砖混结构的房屋系广宇建筑装饰工程公司所有，取得房屋所有权证的时间为2002年7月3日。

    2、第三人何俊持有的固房字第2008004850号《房屋所有权证》及相关证据。证明2008年8月11日，第三人何俊将广宇建筑装饰工程公司所有、固房字第72823号《房屋所有权证》所涉房产转移登记到自己名下。

    3、第三人方海松持有的固房字第2008004771号《房屋所有权证》及第三人方海松与第三人何俊于2008年7月20日签订的房屋买卖协议。证明2008年7月20日，第三人何俊将原广宇公司所有的后转移登记到自己名下即固房字第2008004850号《房屋所有权证》所涉房产卖给第三人方海松，方海松于2008年8月12日，办理了房屋所有权证；同时，协议确认“何为收取乙方（方海松）购房款40万元人民币的行为系甲方（何俊）的行为”。

     原告固始县方集供销社诉称，被告未认真调查亦未发布相关公告违法为第三人方海松颁发房屋所有权证，侵害了原告的财产权，要求撤销被告为第三人方海松颁发的房屋所有权证，原告提供的证据：

    1、原告方集供销社与第三人（民事诉讼被告）宏达公司签订的房屋回赎协议。证明2006年10月15日，宏达公司将位于方集街道方草路一幢九间二层的商住房以40万元的价格卖给原告，原告于2006年10月15日、10月17日分别交付房款壹拾万元、叁拾万元，共计肆拾万元。

    2、本院（2007）固民初字第715号民事裁定书。证明本院根据原告方集供销社的申请，于2007年4月27日，将上述争议房产查封。

    3、本院向第三人方海松送达（2007）固民初字第715号民事裁定书的送达回证。证明2007年4月28日，查封争议房产的民事裁定书送给第三人方海松。

    4、本院（2007）固民初字第715号民事判决书。证明固始县广宇建筑装饰工程公司，于1992年成立，为集体性质企业，法定代表人何俊，实际出资人也为何俊。该公司经营期间为原告在方集镇街道利用原告拆除旧房的宅基建筑一幢九间二层综合商品楼。建成后，原告无力支付该公司垫资费用和工程款，经本院审理判决并生效后，折价执行该建筑楼房归该公司所有，该公司办理了《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2004年9月，该公司进行改制，将企业名称，名誉成果，建筑、装饰资质，项目经理资质等无形资产以40万元价格转让给郑飞四人，广宇建筑装饰公司其他资产归法定代表人何俊个人所有。2003年4月何俊与何为等人注册成立“固始县宏达房地产开发公司”，公司经理为本案第三人何为。何俊将广宇建筑公司位于方集街道方草路的一幢九间二层房屋交由该公司管理并授权出让。2007年4月，方海松实际占用该房屋，原告遂以本案第三人宏达公司为被告，方海松、何为为第三人向本院提起了民事诉讼，要求被告履行交付义务，承担违约责任并排除妨碍。原告在起诉的同时申  请财产保全，要求对争议房产进行查封。本院受理后，以（2007）固民初字第715号民事裁定书，对争议房产进行了  查封，同时将裁定书送给各方当事人。同年，本院作出了（2007）固民初字第715号判决书，判决被告即本案第三人宏达公司将原告赎回的房屋交于原告；第三人方海松占有的房屋返还给原告。该判决书于2008年1月31日送达给被告及第三人何为，同日将该判决书邮寄送达给第三人方海松。第三人方海松不服本判决，向信阳市中级人民法院提起上诉。

    5、河南省信阳市中级人民法院（2008）信中法民终字第440号民事判决书。该判决维持固始县人民法院（2007）固民初字第715号民事判决书，判决书于2008年8月20日送达给本案第三人宏达公司、何为，2008年8月21日送达给本案第三人方海松。

    6、原告方集供销社于2008年9月10日向被告固始县房管所提出的《关于依法撤销方海松新办房屋所有权证书的申请》。证明原告已向被告提出申请。

    3、一审判案理由

    固始县人民法院认为，本案争议房产，以第三人宏达公司名义卖给原告，同时，第三人宏达公司经理何为又以个人名义收取第三人方海松40万元购房款，而该购房款在第三人何俊与方海松2008年7月20日签订的买卖争议房屋协议中为何俊认可，实际购房款为何俊所有。因何为收取方海松购房款的行为，致方海松实际占用房屋，纠纷发生后，第三人宏达公司、第三人何为、第三人何俊没有积极处理退回相关房款，致原告提起诉讼，诉讼过程中，该房屋被本院查封。后第三人何俊、方海松对房屋进行了转移登记，其行为是违法行为。故被告为方海松颁发固房字第2008004771号房权证的行为，适用法律不当，违反法定程序，应予撤销。

    4、一审定案结论

    固始县人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2、3目、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）款、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，参照《房屋登记办法》第八十一条之规定，判决如下：

     撤销被告固始县房地产管理所于2008年8月12日为第三人方海松颁发的固房字第2008004771号房屋所有权证。

     案件受理费50元，由被告负担。

    （三）二审诉辩主张

     一审宣判后，被告房管所、第三人方海松不服，向信阳市中级人民法院上诉。

   （四）二审事实和证据与一审相同

   （五）二审判案理由

    信阳市中级人民法院认为固始县房管所是法定房屋登记管理部门，有权依法对房产进行过户登记。本案争议的房产，已经生效的民事判决，即本院（2008）信中法民终字第440号民事判决确认给被上诉人方集供销社，据此方集供销社依法取得了该争议房产的所有权。在被上诉人方集供销社诉宏达公司要求交付房屋的民事诉讼过程中，固始县人民法院依据方集供销社申请依法查封了该争议房产，并于2007年4月28日向上诉人方海松依法送达了该查封裁定书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让”。《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》明确指出，转卖人民法院依法查封的房产的行为是违法的。上诉人方海松明知该争议房产已被人民法院依法查封，在终审判决送达前对该争议房产进行转移登记，其行为是违法无效行为。查封争议房产的裁定虽未送达给固始县房管所，但被上诉人方集供销社在终审判决送达后，依法向固始县房管所提交了撤销该争议房屋所有权证书的申请。建设部《房屋登记办法》第八十一条规定，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”上诉人方海松在申请对争议房产转移登记时，故意隐瞒该争议房产已被人民法院查封的事实，作为房屋登记管理部门的固始县房管所在接到利害关系人固始县方集供销社的申请后，应当进行审查，以便依法处理。故二上诉人的上诉理由不能成立。

    （六）二审定案结论

     信阳市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

     驳回上诉，维持原判。

    （七）解说

     该案是民事主体民事活动既违反民法又违反行政法、行政主体行政活动违法结合在一起的典型案件。

     1、第三人宏达公司、第三人何俊、第三人何为所进行的房屋售卖活动和申请登记活动是违法的。我们回顾一下案件中所涉三个合同。（1）2006年10月15日，第三人宏达公司将位于方集街道方草路一幢九间二层的商品房（即争议房屋）以40万元价款卖给原告，签订了买卖协议，原告于同年10月15日、17日分别交付房款10万元、30万元；（2）2006年10月15日、16日第三人何为收取第三人方海松购买争议房屋款40万元，只有收据，未签订合同，双方仅有关于房屋座落、位置、面积、来源、价款的口头协议；（3）2008年7月20日第三人方海松与第三人何俊签订争议房屋买卖协议，确认何为收取的款项为何俊所为。

     审理查明的事实是，争议房屋原属广宇建筑公司所有，该公司法定代表人为何俊。2004年9月，该公司改制转让，争议房屋处置为个人所有。2003年4月第三人何俊与第三人何为等人注册成立了宏达公司，公司经理为何为，何俊将争议房产授予该公司处置。由此可以看出，该争议房屋，以宏达公司和宏达公司经理个人名义同时售卖给原告和第三人方海松，并且何为的个人行为被房屋的所有权人何俊后来追认，实际上争议房屋被何俊出卖了二次，只不过是以变换主体而已，违反了民事活动诚实信用原则，构成欺诈，符合《合同法》第一百一十三条、第四十二条规定的情形。

     同时，2008年7月20日第三人方海松与第三人何俊签订争议房屋买卖协协后又进行了转移登记，该登记行为发生在民事诉讼期间且房屋已被查封。《房地产管理法》第三十七条第二项规定即“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或予收其他形式限制房地产权利的房产不得转让”。申请登记双方即第三人何俊和第三人方海松明知房屋被查封，却隐瞒真实情况申请转移，违反行政法的强制性规定。

    2、被告程序违法和不作为违法

   （1）程序违法或暇疵。在争议房屋从广宇建筑公司转移至方海松名下，有多个环节，我们从被告提供的种种证据材料看，比较齐备、规范，但缺失了一个公告审查的环节。按照《城市房屋登记管理办法》规定，应该有公告程序。该登记公告是必要的，因为房屋经历了不同的所有制之间的转换以及个人之间的转换，所形成的事实相对复杂，应予公告，当然这一点，也有许多值得探讨的地方。

    （2）被告不履行法定职责违法。根据《房屋登记管理法》第三十六条规定，以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋所有权证书或者公告其房屋权属证书作废”。在原告出现相关具有效力的法律文书和要求撤销的申请后，被告未按此规定撤销房屋所有权证，是不履行职责行为，是消极的，是违法的。