夫妻共有房产仅登记在夫妻一方名下

登记名义人擅自将其出售

买受人购得房产后竟遭出让人配偶索回

      小美与小帅原为夫妻，2009年小帅法拍购得某小区1601室（158万元）、1602室（155万元）两套房屋并登记在其个人名下，“共有情况”为“单独所有”。购房前后，张甲向小帅分别转账20万元、210万元。2010年1月，张甲以其父亲张乙的名义与小帅签订《房屋买卖合同》，约定小帅将1602室以80万元价款卖给张乙（庭审中小帅与张甲均陈述合同价款签订为80万元是为了少交税费，实际转让价格为169.5万元，但小帅称张甲至今没有支付价款），并为张乙办理了过户登记。2016年12月，小美与小帅调解离婚，确认“……1601室房屋一套（有购房贷款90余万元未还）归小美所有，下欠房贷由小美偿还……”。2024年6月，张乙又将1602室以327.6万元卖给他人。现小美认为小帅私卖房屋的行为损害其合法权益，遂将小帅、张乙诉至法院，请求确认合同无效。

      法院审理认为，1602室房产系小帅在婚姻关系存续期间通过竞拍方式取得，属夫妻共同财产。因该房产登记在小帅一人名下，登记的“共有情况”是“单独所有”，即便小帅未经小美同意擅自处分夫妻共同财产，在无法定无效事由的情况下，无权处分行为本身并不影响2010年1月签订的《房屋买卖合同》的效力。买受人正是基于对登记证书的信赖，相信小帅有权处分其名下单独所有的房产才与小帅签订《房买卖合同》，并已办理过户登记。结合被告小帅、张甲二人“合同价款签订为80万元是为了少交税费，实际转让价格为169.5万元”的当庭陈述，即使小帅称张甲至今没有支付价款，在小帅没有对购房前后收到来自张甲的两笔分别为“20万元、210万元”转款作出合理解释的情况下，不能排除小帅以涉案1602房屋抵债的可能。综上，小美要求确认合同无效，依据不足。判决驳回原告小美的诉讼请求。

      夫妻在婚姻关系存续期间购得的房产通常为夫妻共同共有房产，当夫妻一方将其擅自出售时，买受人能否取得房屋所有权需以是否构成善意取得为判定核心。根据《民法典》第311条之规定，善意取得的构成须同时满足三项要件：受让时主观善意、支付合理对价及完成物权变动登记。在举证责任分配上，须由出让人配偶承担举证证明买受人不构成善意的证明责任。买受人需以合理的价格受让，赠与、继承等无偿取得行为以及明显不合理的低价受让的，均不发生善意取得。若有证据表明买卖房屋时买受人与出让人存在多笔资金往来，在双方不能作出合理说明且存在以房抵债的可能时，出让人配偶主张确认房屋买卖合同无效的，法院难以支持其诉请。

      在买受人已经善意取得案涉房屋的情况下，配偶因无法追回被擅自处置房屋而受有财产损失。此时，受有损失的配偶可在提起离婚纠纷诉讼的同时要求另一方赔偿损失。如果离婚后才发现共有房屋在婚姻存续期间已被另一方变卖，受有损失的一方可另案就相关房屋提起离婚后财产纠纷诉讼并主张赔偿损失。

      现行法律框架为夫妻共有权人设置了多维度救济体系，在程序性救济层面，可向不动产登记机构申请异议登记以阻断物权变动，或通过变更登记完善产权公示状态；在实体权利救济层面，既可提起合同效力确认之诉主张物权返还，亦可在离婚诉讼中主张损害赔偿。实务中建议夫妻共有权人及时完善不动产登记状态，并在发现权利受损时立即启动异议登记程序，以最大限度维护自身合法权益。

《中华人民共和国民法典》（原《中华人民共和国物权法（已废止》第一百零六条）

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

    （二）以合理的价格转让；

    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

    受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

    当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

  夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。